By institution, the average interest rate of Savings Bank mortgage loans was 5.72%, and the average term was 23 years. Regarding Banks, the average interest rate for mortgage loans was 5.63% and the average term was 20 years. 95.4% of the mortgages constituted in January used a variable interest rate, as opposed to the 4.6% that used a fixed rate. Within the variables, the Euribor was the reference interest rate most used in constituting mortgages, specifically in 87.4% of new contracts.
Bancos y cajas incrementan los tipos de interés para compensar la morosidad | El interés medio de las hipotecas es 5,64%, medio punto más que hace un año | La constitución de nuevas hipotecas ha descendido un 43% hasta febrero | La banca está siendo mucho más estricta y sólo concede el 80% del valor del piso.
Los compradores que acudieron en enero de este año a las entidades financieras para firmar una hipoteca nueva pagaron de media de tipo de interés un 10,2% más que los que formalizaron su contrato en el mismo mes hace justamente un año, pese a que el Euribor roza estos días el nivel más bajo de su historia. Previsiblemente, cerrará el mes a 1,91%.
Ese incremento del 10,2% representa medio punto más en el tipo medio del interés de los créditos hipotecarios, al pasar del 5,1% en enero del 2008 al 5,64% del mismo mes este ejercicio, según los datos ofrecidos ayer por el INE, que recogen las hipotecas constituidas a principios de año. Precisamente, el Euribor cerró por esas mismas fechas -el primer mes de este año- en 2,27%.
La clave de esta aparente contradicción radica en que pese a que el tipo de interés que fija el Banco Central Europeo ha descendido, las entidades financieras han incrementado sus márgenes tanto por una mayor prudencia (lo que ellos denominan prima de riesgo) como por el aumento de la morosidad, que compensan a costa de los nuevos clientes.
Por ejemplo, entidades como La Caixa ofrecían en su oficina del distrito de Las Tablas, en Madrid, préstamos a un interés del Euribor más 0,75% hace un año y ahora sus propuestas rondan el Euribor más 1,25%. Con todo, el precio definitivo dependerá del perfil de cada cliente. Es decir, a partir de factores como la edad, los rendimientos netos anuales, si cuenta con otro crédito hipotecario o no, o la vida del préstamo, entre otros. Incluso así, la política puede divergir en cada entidad en función de las ofertas que formulan.
El argumento que esgrime la mayor parte de las entidades financieras para defenderse de las críticas de la opinión pública es que la prima de riesgo de los clientes ahora es mucho más alta. Ayer, Miguel Martín, presidente de la Asociación Española de la Banca (AEB), manifestó que el hecho de que el tipo medio de las hipotecas actuales esté casi en el mismo nivel que hace un año pese a la caída del Euribor se debe al auge de la morosidad yal incremento de las provisiones que debe realizar la banca para cubrirse, informa Lalo Agustina.
Por otra parte, algunos profesionales del sector bancario explican que las entidades financieras están haciendo valoraciones mucho más estrictas del precio real de las viviendas y, por norma, no se arriesgan a financiar más del 80% del precio final, cuando en los años de bonanzas y alegría financiera, que fueron los mismos que los ejercicio del boom inmobiliario, se concedían créditos hipotecarios cuyo valor llegaba hasta el 120% del valor final del piso.
"Los márgenes de la banca son bastante más altos que estos años atrás para compensar las pérdidas por morosidad de clientes que tienen en sus actuales carteras, como créditos al promotor", explica Rafael Pampillón, profesor del Instituto de Empresa. Y pone un ejemplo muy gráfico: "Los bancos son como tiendas de alimentación que tienen algunas patatas podridas en su cesta y para compensar están poniendo precios más caros a la nueva cosecha, donde sí espera ganar y, así, costear las pérdidas de los impagos", sentencia. Para este experto, la banca no se ha convertido en una explotadora o avariciosa, "sino que compensa las patatas podridas con las buenas".
Otro de los temas más controvertidos se produce a la hora de revisar las hipotecas vigentes. "La gente actualiza el tipo de interés variable, en función de su contrato, pero lo normal es cada seis o doce meses", señala José Manuel Campa, profesor del Iese, quién añade: "La banca incrementa su margen cuando baja el Euribor, pero también disminuye su margen cuando sube el Euribor".
Por otra parte, el ritmo de constitución de las hipotecas en enero ha caído un 43,5% respecto a un año antes, hasta las 53.017, y redujo el capital prestado a 6.472,9 millones, un 51,7% menos. Además, el importe medio de las hipotecas constituidas sobre viviendas bajó por duodécimo mes consecutivo y se situó en 122.091 euros, con lo que acumula una caída interanual del 14,5%, según los datos facilitados ayer por el INE. En Catalunya el ritmo de concesión de hipotecas cayó en una proporción que ronda el 49%.
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